Exception au droit de préférence par Century 21 Sud Conseils Partners Perpignan

On sait que la loi Pinel a finalement opéré quelques rapprochements entre le statut du preneur d’un bail commercial et le bénéficiaire d’un bail d’habitation. Le droit de préférence du preneur à bail commercial en cas de vente des murs est l’un d’eux (article L145-46-1 du Code de Commerce : voir à ce sujet Le bail commercial § 5). 

Si cette disposition n’a désormais plus besoin d’être expressément mentionnée sur le bail commercial pour pouvoir être opposée aux parties, elle souffre néanmoins une exception. 

En effet, dans le cas où la vente n’est pas le fait volontaire du bailleur, le preneur (le locataire donc) ne peut faire valoir son droit de préférence. C’est la Cour de Cassation qui, dans un arrêt du 15 février 2023 (Cass Com Civ 3ème 15 février 2023 Pourvoi n° S 21-16.475), a été amenée à se prononcer sur la notion de « vente envisagée par le propriétaire du local loué », dans le cas d’une affaire où le bailleur avait été placé en liquidation judiciaire.

1)    Les faits

Les choses se sont ainsi déroulées : une fois la liquidation judiciaire prononcée, une ordonnance du juge-commissaire avait autorisé le mandataire-liquidateur à vendre le local commercial occupé par le preneur. Or, le preneur – qui avait antérieurement fait une offre d’achat – demandait de ce fait à être substitué à l’acquéreur du mandataire au motif que son droit de préférence avait été méconnu.

2)    La décision de la Cour de Cassation

Dans un premier temps, la Cour d’Appel n’a pas suivi les demandes du preneur et, dans un second temps, la Cour de Cassation a confirmé ce jugement en donnant tort au plaignant. Cette dernière a rappelé qu’il résulte de l’article L642-18 du Code de Commerce que la vente d’un actif immobilier dans le cadre d’une liquidation judiciaire est en fait une vente réalisée par autorité de justice. Or, l’article L145-46-1 du Code de Commerce ne saurait s’appliquer en cas de vente effectuée dans le cadre d’une liquidation judiciaire, mais uniquement dans l’hypothèse où le bailleur d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre. En effet, en cas de liquidation judiciaire, on peut à bon droit considérer que le bailleur est obligé de vendre en vue de réaliser les actifs comme l’exige la procédure collective ; il « n’envisage » donc pas la vente de son bien volontairement, mais y est « contraint » par la procédure de liquidation.

3)    Pourquoi le droit de préférence ne s'applique-t-il pas dans ce cas précis ?

C’est en raison du caractère « d’obligation » et de « contrainte » que revêt la vente du local, laquelle n'est pas librement décidée par le bailleur, mais lui est imposée par autorité de justice. Ce caractère obligé s’oppose à la notion de vente volontaire sous-entendue dans la phrase « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci [...] » par laquelle s'ouvre l’article L145-46-1 du Code de Commerce, excluant, de ce fait, ce cas particulier du champ d’application dudit article. 

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